Taloyhtiön remontti – osakkaan oikeudet ja velvollisuudet

Taloyhtiössä tehtävä remontti vaikuttaa lähes aina myös huoneiston omistajaan eli osakkaaseen. Mitä taloyhtiö voi päättää itsenäisesti ja milloin osakkaalla on oikeus vaikuttaa, kieltäytyä tai vaatia korvauksia? Käymme läpi osakkaan oikeudet ja velvollisuudet taloyhtiön remonttien yhteydessä.

1. Taloyhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuu

Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiö vastaa rakennuksen ja huoneistojen rakenteista sekä yhteisistä tiloista. Osakas puolestaan vastaa huoneistonsa sisäosista, ellei muuta ole sovittu. Esimerkiksi:

• Yhtiö vastaa putkistosta, julkisivusta, vesikatteesta ja kantavista rakenteista.
• Osakas vastaa pinnoista, kalusteista ja kodinkoneista.

Vastuunjako on hyvä tarkistaa yhtiöjärjestyksestä, jossa voi olla lain sääntöjä täydentäviä määräyksiä.

2. Mitä yhtiö saa päättää ilman osakasta?

Taloyhtiön hallitus voi päättää tavanomaisista korjaus- ja kunnossapitotöistä ilman osakkaan suostumusta, kuten:

• Vesikaton uusiminen
• Ulkoseinien maalaus
• Patteriventtiilien vaihto

Jos kyse on merkittävästä muutoksesta, kuten hissin rakentamisesta tai ilmanvaihtojärjestelmän vaihtamisesta, asia on vietävä yhtiökokouksen päätettäväksi. Muutostyö vaatii yleensä määräenemmistön (2/3) kannatuksen.

3. Milloin osakkaalta tarvitaan lupa?

Jos remontti vaikuttaa olennaisesti osakkaan huoneiston käyttöön, osakkaalta on pyydettävä suostumus. Tällaisia tilanteita voivat olla:

• Huoneiston rakenteisiin kajoavat muutokset
• Työt, jotka estävät asumisen pidemmäksi aikaa
• Remontti, joka vähentää huoneiston arvoa tai käyttöä

Ilman lupaa tehty toimenpide voi johtaa vahingonkorvausvaatimuksiin tai riitaan yhtiön ja osakkaan välillä.

4. Voiko osakas kieltäytyä osallistumasta kustannuksiin?

Lähtökohtaisesti osakkaat osallistuvat yhtiön päätösten kustannuksiin yhtiöjärjestyksen mukaisten vastikeperusteiden mukaan. Osakas ei voi jättäytyä maksusta pois, vaikka ei itse hyötyisi remontista tai olisi sitä vastustanut.

Poikkeuksia ovat esimerkiksi:

• Hissin rakentaminen yhtiössä, jossa osa huoneistoista on esteettömiä ja osa ei
• Parvekkeiden rakentaminen vain osalle huoneistoista

Tällöin kustannusten jakamiseen voidaan soveltaa erityisperusteita, kuten käytettävyyttä tai hyötyä. Tarvittaessa asiasta voi tehdä valituksen tuomioistuimeen.

5. Osakkaan oikeus teettää omia remontteja

Osakas saa tehdä omassa huoneistossaan muutostöitä, kunhan niistä ilmoitetaan yhtiölle etukäteen, jos työ vaikuttaa rakenteisiin, eristyksiin tai naapurihuoneistoihin. Taloyhtiöllä on oikeus valvoa töiden turvallisuus ja lainmukaisuus.

Ilmoitusvelvollisuus koskee esimerkiksi:

• Kylpyhuone- ja keittiöremontteja
• Seinien purkua tai siirtämistä
• Lattiarakenteiden uusimista

Yhtiöllä ei ole oikeutta kieltää työtä ilman pätevää syytä, mutta se voi asettaa ehtoja tai valvontavelvollisuuden.

6. Hyvitykset, vahingot ja valitusoikeus

Jos taloyhtiön remontti aiheuttaa haittaa tai vahinkoa, osakkaalla voi olla oikeus hyvitykseen. Hyvitys voi koskea esimerkiksi:

• Tilapäismajoituksen kuluja, jos asunnossa ei voi asua remontin aikana
• Vahinkoja kalusteille tai pinnoille
• Asunnon arvon alenemista

Riitatilanteissa osakas voi saattaa asian käräjäoikeuden käsiteltäväksi. Ennen sitä kannattaa kääntyä esimerkiksi kuluttajaneuvonnan tai lakimiehen puoleen.

7. Yhteenveto

Taloyhtiön remontit koskettavat jokaista osakasta tavalla tai toisella. Ymmärtämällä kunnossapitovastuun ja päätöksenteon rajat, osakas voi paremmin puolustaa oikeuksiaan ja toimia vastuullisesti. Avoin viestintä, selkeät asiakirjat ja tarvittaessa oikeudellinen neuvonta auttavat ratkaisemaan mahdolliset erimielisyydet.